

2025年8月25日东方汇赢,一纸公告,宣告公司不再设立董事会,创始人纪海鹏不再担任董事。
这家拥有总资产约2125亿元的粤系房企,正在通过“精简治理结构、加快决策流程”来应对前所未有的挑战。
这位曾经风光无限的“潮汕大佬”,低调退场。
作为龙光集团的创始人和灵魂人物,纪海鹏的退出标志着一个时代的结束。
就在四年前,他还自信地对外宣称:
龙光集团能在民营房企中笑到最后。
2016年6月8日,深圳土地房产交易中心拍卖厅。气氛紧张得能拧出水来。
央企国企的代表们西装革履,交头接耳。他们面前的桌子上摆着厚厚的测算文件和报价单。当拍卖师报出起拍价后,举牌应价声此起彼伏。
价格一路飙升,很快突破了百亿大关。举牌的企业逐渐减少,只剩下最后几家实力最雄厚的开发商。
当价格达到140亿元时,拍卖槌重重落下。
现场一片哗然。成功拿地的,是一家总市值仅127亿元的粤系房企:
龙光地产。
它的创始人,是一位来自汕头的商人:
纪海鹏。
更令人惊讶的是,这块位于光明新区的地块,楼面价已经超过3万/㎡,而周边房价只有2.8万/㎡。
意味着龙光需要卖到4.5万/㎡以上才能盈利。
业内同行纷纷摇头:
“纪海鹏这次赌得太大了”
“这是要赌上身家性命啊”。
然而一年后开盘,龙光却创造了奇迹:
700套房源,均价5.3万,一分钟售罄。
这场豪赌,纪海鹏又赢了。
在深圳前海另一场土拍现场,多家房企入场围猎,其中不乏央企国企,大多抱着志在必得的心态。
开拍后,现场争夺异常激烈,举牌超100轮。
但最终,地块毫无悬念地被龙光拿下。
业内人士提到纪海鹏就三个字:
“太狠了”东方汇赢。
这位在土地市场上霸气十足的大佬,在日常生活中却异常低调。
网上鲜少有他的报道,甚至百度百科对他的介绍也只有寥寥百字。
马云曾经评价过粤商,他说:
“粤商都是低调做事,闷声发财,而浙商却是高调做事,自带网红色彩。”
纪海鹏就是低调粤商的代表人之一。
即便是2014年因为女儿纪凯婷成为全球最年轻女富豪而登上热搜,纪海鹏也没有公开露面。
他仿佛永远躲在幕后,运筹帷幄,却不见踪影。
纪海鹏,这位低调的潮汕商人,在踏入房地产领域之前,曾经从事医疗器材和建筑材料生意,并在这个过程中赚取了第一桶金。
1996年3月,纪海鹏看准中国房地产行业的发展潜力,在汕头成立龙光建安公司,开始涉足房地产行业。
1998年,纪海鹏拿下了“阳光花园”二期工程,创造了“当年开工、当年竣工、当年交房、当年办证”的记录,在房地产圈一举成名。
2000年,龙光建安启动占地776亩的汕头城中村改造项目“金禧花园”,在汕头一举成名。2001年,其销售额已占据汕头房地产市场的1/3,成为当地龙头企业。
2003年,纪海鹏带领龙光走出汕头,正式进入深圳市场。他以2.86亿元竞得深圳市宝安中心地块,掀开异地扩张的序幕。与其他追求全国化布局的房企不同,纪海鹏坚持深耕大湾区。
纪海鹏的拿地策略大胆甚至可谓彪悍。
他习惯于在行业低迷时期扩充土储,在市场火热时减缓拿地速度。
2014年,龙光斥资46.8亿拿下龙华地王,楼面地价超过25000元/㎡,甚至超过了当时龙华的新房价格。
2016年6月8日,纪海鹏和龙光再次震惊地产圈。龙光斥资140亿元拿下深圳光明新区一块地王,而当时龙光的总市值不过127亿元。
这意味着纪海鹏为了一块地赌上了整个公司的身家。当时光明新区的房价平均只有2.8万/㎡,而龙光拿下的这块地需要卖到4.5万/㎡以上才可能盈利。
2017年开盘时,龙光却创造了奇迹:700套房,均价5.3万,一分钟售罄。这一豪赌再次成功。
在纪海鹏的带领下,龙光集团迅速发展。
2012年,龙光地产销售额首次突破百亿。
2020年,龙光成功实现千亿目标,跻身行业20强阵营。
2021年,龙光销售额达到1402亿元,风头一度盖过了老牌房企富力。
也是在这一年,纪海鹏自信地对外宣称:
“龙光集团能在民营房企中笑到最后”。
纪海鹏家族的财富也随之飙升。
2019年东方汇赢,他以500亿元财富位列《胡润百富榜》第51位。
2020年,纪海鹏家族财富更是达到670亿元,位列胡润百富榜第56位。
与其他富豪不同,纪海鹏很早就开始规划财富传承。
2014年,福布斯发布中国富豪榜,他24岁的女儿纪凯婷以80亿身价成为全球最年轻的女富豪,一举超越了Facebook的联合创始人达斯丁·莫斯科维茨。
早在龙光地产上市之前,纪海鹏已经为女儿在公司设立了非执行董事的职位,并且在香港设立了家族信托,通过这种方式让女儿持有了龙光地产85%的股份。
纪凯婷出生在香港,很早就通过投资移民拿到了圣基茨和尼维斯护照,同时还拥有中国香港的永久居民身份证。
这个岛国是加勒比地区有名的“避税天堂”,没有个人所得税、遗产税、赠与税、资本利得税。
纪海鹏在将资产转到女儿名下时,纪凯婷同时声明全权委托父亲纪海鹏管理这部分股权,也就是说,纪海鹏仍然可对龙光地产进行有效控制。
然而,好运并没有一直眷顾这位冒险家。
2022年初,市场传出龙光存在未向外界公布的私募美元债务。
消息一出,资本纷纷撤场。
短短一周内,龙光集团股价惨遭腰斩,暴跌50%以上,蒸发235亿港元。
当年5月,龙光在“股债双杀”的内忧外患之下,被迫停牌。
资金链枯竭、债务危机、销售额下滑,一路豪赌的龙光终于迎来凛冬。
三个月后,龙光主动向外界承认集团爆雷。
2023年3月,龙光发布的财报显示:
全年销售额为441.1亿元,同比暴跌千亿有余,集团净亏损88.7亿元,总负债达到惊人的2265亿元。
面对危机,纪海鹏选择了与其他房企大佬不同的道路。
他公开承诺“坚决不躺平、不逃债”,并一直在幕后推动债务重组。
2022年起,龙光集团开始面对境外债务压力,五笔境外债务逾17亿美元无法付息,推动企业启动全面的境外债务管理。
2025年3月17日,龙光控股向投资人发布定向公告,披露其境内债务重组方案,涉及债务共计21笔,本金余额合计220亿。
经过多轮谈判和策略调整,龙光终于在2025年7月10日宣布境内债券重组表决通过。
该方案涉及21笔公司债券,本金余额合计219.6亿元,涵盖了特定资产、资产抵债、现金购回、债转股及留债等五大选项。
在境外债方面,2025年2月最新公告披露,其境外债权人支持率已达80.8%,只待香港法院批准。其境外债总额约80.38亿美元,整体削债比例达到7成。
若境内债的削减比例也按照7成计,两次重组,龙光削债的总规模,高达560亿元左右。一旦落地,将极大改善公司的资本结构、修复资产负债表。
债务重组只是龙光面临的一个挑战,更大的困难在于经营复苏。
截至2024年末,龙光土地储备的总建筑面积约为2361.41万㎡。
中指研究院的数据显示:2025年16月,其总销售额为47.8亿元。而在2024年,龙光集团的销售额为84.3亿元,但整体回款表现不甚理想,前两个月仅为10亿元。
8月27日最新披露的2025年中期业绩显示,上半年龙光集团收入为34亿元,净亏损为19.6亿元。
对于持续亏损的原因,龙光集团称主要由于房地产行业持续低迷,毛利率依然处于低水平以及就存货计提减值拨备。
2025年上半年,集团实现合约销售约39.75亿元。
合约销售中,大湾区、长江三角洲区域、西南区域及其他区域占比分别约为53.5%、17.4%、4.2%及24.9%。
龙光控股取消董事会的决定,正是在这样的背景下产生的。
公告明确表示,此举是为了“精简治理结构、加快决策流程、提升运行效率”。
龙光控股不再设立董事会,仅设一名董事兼总经理,由沈沛勇担任;纪海鹏、纪建德、陈芳不再担任董事;公司不再设置监事,张倍源不再担任监事。
此次变动依据《公司法》第七十五条、第八十三条规定及《深圳市龙光控股有限公司2025年股东会决议》进行,且已由公司股东会作出决议,符合相关法律法规及公司章程要求。
在房企债务重组全面提速的当下,“实质性削债”已成为主流。
越来越多房企采用“债转股”方式削债,如旭辉、融创、佳兆业等,通过发行可转债或股权置换降低负债率。
尽管不再担任董事,纪海鹏作为创始人和股东,仍可能对公司具有重要影响。
他的经验和智慧可能以新的方式继续为龙光贡献力量。
从2016年耗资140亿拿下地王,到2022年总负债2265亿元;从2019年500亿元财富位列胡润百富榜第51位,到2024年财富缩水至25亿美元排名第1330位。
纪海鹏的商业生涯经历了过山车般的起伏。
如今,龙光控股取消董事会,纪海鹏退出,标志着这位“潮汕大佬”正在告别他创造的舞台。
但纪海鹏的故事还未结束。
他承诺的“绝不躺平”,以及92%债权人支持率的债务重组方案,似乎暗示着这位地产大佬正在酝酿他人生的又一次豪赌。
截至2025年6月30日,龙光集团的现金及银行结余约89.52亿元。
龙光集团在财报中称,“鉴于当前房地产市场持续低迷,时逢资本市场融资来源有限”。
龙光正在积极推进境内外债务重组
。境内债券重组已全部获得相关债券持有人会议审议通过。
境外债务重组也已获得超过80.8%的同意债权人支持。
这位曾经的地产赌客,如今正为他极具冒险精神的商业生涯写下另一个剧本。
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